民法典居住權(quán)詳解：法拍房要更小心了
2020年05月28日下午3點，首部《中華人民共和國民法典》通過表決，將自2021年1月1日起生效。
那么這部被稱為“社會生活百科全書”的法律中，很多新增條款，大家都很關(guān)心，尤其是對居住權(quán)的看法出現(xiàn)很多爭議。
設(shè)立居住權(quán)的房子還可以交易？
擁有房子的居住權(quán)，我就可以住一輩子？
設(shè)有居住權(quán)的房屋會不會被拍賣？
設(shè)有居住權(quán)的法拍房不能過戶？
居住權(quán)的設(shè)立會導(dǎo)致法拍房的風(fēng)險增加，過戶也不能住？
真的會這樣嗎？
我們一起來看一看《民法典（草案）》中的具體規(guī)定：
《民法典（草案）》在第十四章，第三百六十六條至第三百七十一條規(guī)定了居住權(quán)制度，其中：
第三百六十六條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款: (一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權(quán)期間；(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條：居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三百七十一條：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
——《民法典（草案）》2020年05月28日頒布，2021年01月01日起執(zhí)行
01
在草案頒布之前，居住權(quán)，是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利，起源于羅馬法。
之前，大家關(guān)于居住權(quán)的概念比較模糊，多數(shù)認(rèn)為居住權(quán)主要由遺囑設(shè)立。
對于不懂法的老百姓來說，這種維護(hù)自身利益的方式門檻較高，也接觸不到這類信息，不知道居住權(quán)設(shè)立的效果。
像是二婚或者多次結(jié)離婚且有子女的中年夫妻，生活居住的房屋多為一方名下的婚前個人財產(chǎn)。
若房屋所有人突然去世，個人財產(chǎn)第一順位繼承人理所應(yīng)當(dāng)為其子女，而這對于另一方來說，便瞬間沒有了生活保障。
而居住權(quán)的設(shè)立，既可以不影響子女的繼承權(quán)問題，也可以保障另一方的基本生活居住問題。
02
此次頒布的《民法典（草案）》中明確約定了居住權(quán)是非所有權(quán)人居住利用他人房屋的一種用益物權(quán)。
第三百六十六條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
打個比方，小明婚前出資購入一套房產(chǎn)，當(dāng)做與小花結(jié)婚的婚房。小花以共同還貸為條件，希望可以在產(chǎn)證上添加自己的名字，但是小明的父母不同意，這時小明就可以設(shè)立小花擁有這套房產(chǎn)的居住權(quán)，同時約定小花需要承擔(dān)一部分月供。
要注意的是，居住權(quán)只有在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心登記時，才算設(shè)立生效。
第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
在小花擁有居住權(quán)期間，小花不可以將自己的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼承給其他人，并且這套房產(chǎn)也不能出租。
第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
03
可以說，“居住權(quán)”的設(shè)定，完全打破了房產(chǎn)交易市場的固有模式，改變了房產(chǎn)的商業(yè)屬性。
對于這種情況，我們再來回顧開篇提到的幾個問題：
①設(shè)立居住權(quán)的房子還可以交易？
——可以交易，但不可以租賃（當(dāng)事人約定除外）。
設(shè)立居住權(quán)的房子可以過戶交易，但是，居住權(quán)不會隨產(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)移而發(fā)生變化。
第三百七十條：居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
②擁有房子的居住權(quán)，我就可以住一輩子？
——如果沒有設(shè)立居住權(quán)消滅的具體期限，居住權(quán)人可以永久居住直到死亡。
第三百七十條：居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
③設(shè)有居住權(quán)的法拍房不能過戶？
——可以過戶，但是過了戶也得等居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡，才能擁有房屋全部的使用權(quán)（可以租賃買賣等）。
第三百七十條：居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
④法拍房市場會不會出現(xiàn)設(shè)立居住權(quán)的房子？
——會，法拍房主要是由于申請執(zhí)行人向法院申請強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)，與居住權(quán)的設(shè)立無關(guān)。
⑤居住權(quán)的設(shè)立會導(dǎo)致法拍房的風(fēng)險增加，過戶也不能住？
——通過合理的風(fēng)險規(guī)避，法拍房既可以過戶也可以實際居住。
司法拍賣作為法院強(qiáng)制執(zhí)行的手段之一，可以在拍賣成交之后，將物權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移到買受人名下（執(zhí)行裁定書）。
居住權(quán)是用益物權(quán)，同樣可以被強(qiáng)制滌除，滌除之后房屋恢復(fù)原狀，可以正常買賣交易。
如果拍賣成交之后，買受人還沒有及時發(fā)現(xiàn)這套房屋存在居住權(quán)設(shè)立。
那么，法院會按照正常情況出具執(zhí)行裁定文書，即便過了戶，產(chǎn)權(quán)人依然享受不到房屋實際的商業(yè)屬性，既不能趕走居住權(quán)人，也不能出租。
第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
照這樣發(fā)展，就會出現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，越來越多的人會選擇買新房，二手房的過戶交易等風(fēng)險會越來越大。
對于法拍房市場來說，也會出現(xiàn)交易風(fēng)險。
但如果，在參拍之前，確定好居住權(quán)等房屋產(chǎn)權(quán)信息，找到合適的解決方式，法拍房不失為一種更為熱門的購房方式。
后續(xù)，我們將持續(xù)關(guān)注《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的認(rèn)定及其他解釋。